Αφιέρωμα: Τι αλλάζει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σύμφωνα με τη διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ
Με την ένταξη του νέου νόμου 5073/2023, η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων βρέθηκε μπροστά σε αλλαγές που έφεραν πολλές ασάφειες και ανάγκη για περαιτέρω διευκρινίσεις. Μετά από αρκετούς μήνες αναμονής, η ΑΑΔΕ εξέδωσε τη διευκρινιστική εγκύκλιο, παρέχοντας σημαντικές πληροφορίες για την εφαρμογή του νόμου, με σκοπό να ξεκαθαρίσουν πολλά σημεία που αφορούσαν τις διαδικασίες καταχώρησης και φορολόγησης. Ας εξετάσουμε τα πιο σημαντικά σημεία που αναφέρονται στην εγκύκλιο και που επηρεάζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις κρατήσεις εκτός ψηφιακών πλατφορμών (direct bookings).
1. Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Ο σημαντικότερος και πιο καθοριστικός παράγοντας που διευκρινίζεται είναι ότι όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις – ανεξαρτήτως αν προέρχονται από ψηφιακές πλατφόρμες (όπως Airbnb, Booking.com κλπ) ή εκτός αυτών (π.χ. direct bookings μέσω ιστοσελίδας, τηλεφώνου ή email) – θα πρέπει να καταχωρούνται στο επίσημο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΑΑΔΕ.
Ειδικότερα, πλέον δεν απαιτείται η δήλωση μέσω Taxisnet για τις εκτός πλατφόρμας κρατήσεις, όπως συνέβαινε στο παρελθόν. Η καταχώρηση θα αφορά μόνο το καθαρό ποσό της κράτησης, χωρίς να περιλαμβάνονται πρόσθετα κόστη όπως ΦΠΑ, φόροι ή τέλη. Στο ποσό πρέπει όμως να καταχωρούνται επιπλέον χρεώσεις, όπως κόστη καθαρισμού ή προμήθειες για πλατφόρμες.
2. Περιορισμός Ιδιοκτητών (ΑΦΜ)
Η διευκρινιστική εγκύκλιος επιβεβαιώνει ότι η νέα νομοθεσία εισάγει περιορισμούς για τους ιδιώτες, οι οποίοι επιτρέπεται να διαχειρίζονται μόνο δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ. Για όσους επιθυμούν να εκμεταλλευτούν περισσότερα από δύο ακίνητα, θα πρέπει να ιδρύσουν εταιρεία (π.χ. ΙΚΕ, ΕΠΕ). Υπάρχει ωστόσο μια νέα εξαίρεση που επιτρέπει τη δημιουργία τρίτου ΑΜΑ για ακίνητα με δύο δωμάτια τα οποία εκμισθώνονται με διαφορετικά ΑΜΑ, κάτι που επηρεάζει αρκετούς ιδιοκτήτες.
3. Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Η εγκύκλιος επιβεβαιώνει την εφαρμογή του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση για όλους τους ιδιοκτήτες και τις επιχειρήσεις που εκμεταλλεύονται βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το τέλος κυμαίνεται από 0,5€ έως 10€ ανάλογα με το μέγεθος του καταλύματος και την περίοδο ενοικίασης.
4. Ορισμός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει ότι μια μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια αν η διάρκεια της είναι κάτω από 60 ημέρες. Σε περιπτώσεις μεγαλύτερης διάρκειας, όπως για παράδειγμα κράτηση 80 ημερών μέσω πλατφόρμας, η δυνατότητα «σπασίματος» της κράτησης σε μικρότερα κομμάτια (κάθε κράτηση να μην ξεπερνά τις 60 ημέρες) παραμένει.
5. Έναρξη Υποκαταστημάτων και Τέλος Επιτηδεύματος
Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθρο 15 της εγκυκλίου, επιχειρήσεις που διαχειρίζονται περισσότερα από τρία ακίνητα πρέπει να ιδρύσουν υποκατάστημα και να πληρώνουν τέλος επιτηδεύματος (σήμερα 600€ ετησίως). Αυτό θα αφορά κυρίως διαμερίσματα και μπορεί να επιβληθεί για κάθε κτίριο που διαχειρίζεται.
6. Τέλος Παρεπιδημούντων
Αναφορικά με το τέλος παρεπιδημούντων, η εγκύκλιος διευκρινίζει ότι αυτό το τέλος περιλαμβάνεται στην φορολογητέα αξία για την επιβολή του ΦΠΑ, ωστόσο, το ερώτημα για το αν οι ιδιώτες πληρώνουν τέλος παρεπιδημούντων παραμένει ανοιχτό, με την ΑΑΔΕ να επαναλαμβάνει τη θέση ότι αυτό αφορά μόνο τις επιχειρήσεις.
Ποια είναι τα Βασικά Σημεία για τις Direct Bookings
Η διευκρινιστική εγκύκλιος αφήνει ξεκάθαρο το πλαίσιο για τις κρατήσεις που γίνονται εκτός πλατφορμών (direct bookings). Η υποχρέωση καταχώρησης στο μητρώο για όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανεξαρτήτως πηγής είναι το πιο σημαντικό νέο στοιχείο. Όλες οι κρατήσεις, είτε μέσω των δημοφιλέστερων ψηφιακών πλατφορμών είτε μέσω της προσωπικής σας ιστοσελίδας, θα πρέπει να καταχωρούνται σωστά και να δηλώνονται στον κατάλληλο φορολογικό μηχανισμό.
Αυτό εξασφαλίζει ότι όλοι οι τύποι κρατήσεων (ψηφιακές πλατφόρμες ή direct bookings) αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, χωρίς διαφοροποιήσεις, και είναι πλέον σαφές ότι η διαδικασία καταχώρησης αφορά όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανεξαρτήτως του καναλιού κράτησης.
Η καθιέρωση αυτής της ενιαίας διαδικασίας καταχώρησης ενδυναμώνει τη διαφάνεια στις συναλλαγές και προστατεύει το συμφέρον των ιδιοκτητών καταλυμάτων, δίνοντάς τους έναν ξεκάθαρο τρόπο καταγραφής των εσόδων τους, ενώ παράλληλα διευκολύνει την εφαρμογή των φορολογικών υποχρεώσεων.
Η διευκρινιστική εγκύκλιος της ΑΑΔΕ φέρνει σημαντικές εξελίξεις και διευκρινίσεις για τους διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενσωματώνοντας νέες ρυθμίσεις που αφορούν τις διαδικασίες καταχώρησης, τις φορολογικές υποχρεώσεις και τις κρατήσεις εκτός πλατφορμών. Είναι επιτακτική η ανάγκη να είστε πλήρως ενημερωμένοι και να ακολουθείτε τις διαδικασίες αυτές για να διασφαλίσετε τη νομιμότητα της επιχείρησής σας και να αποφύγετε πιθανές ποινές ή προβλήματα με τις φορολογικές αρχές.
Δείτε εδώ τη νομοθεσία και σχετικά βίντεο.
Βίντεο (Παρουσίαση Εφαρμογής)
Βίντεο για το πως γίνετε η καταχώρηση