Reportaje: Qué cambia en los contratos de arrendamiento de corta duración según la circular explicativa de la AADE
Con la introducción de la nueva ley 5073/2023, el mercado griego de alquileres a corto plazo se enfrentó a cambios que trajeron muchas ambigüedades y la necesidad de más aclaraciones. Tras varios meses de espera, la AADE emitió la circular explicativa, proporcionando información importante sobre la aplicación de la ley, con el objetivo de aclarar muchos puntos relativos a los procedimientos de registro y tributación. Analicemos los puntos más importantes mencionados en la circular que afectan a los alquileres a corto plazo y las reservas fuera de las plataformas digitales. (reservas directas).
1. Registro de alquileres a corto plazo
El factor más importante y más decisivo que se aclara es que todos los alquileres a corto plazo – independientemente de si provienen de plataformas digitales (como Airbnb, Booking.com, etc.) o fuera de ellas (por ejemplo, reservas directas vía sitio web, teléfono o correo electrónico) – debe estar registrado en el registro oficial registro de alquileres a corto plazo de la AADE.
En particular, ya no es necesario registrarse a través de Taxisnet para realizar reservas fuera de la plataforma, como ocurría en el pasado. El registro sólo se referirá a los importe neto de la reserva, sin incluir costes adicionales como IVA, impuestos o tasas. Sin embargo, el monto debe incluir cargos adicionales, como costos de limpieza o tarifas de plataforma.
2. Restricción del propietario (Número de identificación fiscal)
La circular explicativa confirma que la nueva legislación introduce restricciones para las personas físicas, a las que solo se les permite gestionar dos propiedades por número de IVA. Para quienes deseen explotar más de dos propiedades, deberán establecer compañía (por ejemplo, IKE, LTD). Sin embargo, hay una nueva excepción que permite la creación de una tercera AMA para propiedades con dos habitaciones que se alquilan con diferentes AMA, lo que afecta a varios propietarios.
3. El fin de la resiliencia en la crisis climática
La circular confirma la implementación de El fin de la resiliencia en la crisis climática Para todos los propietarios y empresas que operan alquileres a corto plazo. La tarifa varía entre 0,5€ y 10€ dependiendo del tamaño del alojamiento y del periodo de alquiler.
4. Definición de arrendamiento a corto plazo
La circular aclara que un contrato de arrendamiento se considera de corto plazo si su duración es inferior a 60 días. En casos de mayor duración, como por ejemplo una reserva de 80 días a través de una plataforma, se mantiene la opción de "fraccionar" la reserva en fragmentos más pequeños (sin que cada reserva supere los 60 días).
5. Apertura de Sucursales y Fin de Negocios
Además, según el artículo 15 de la circular, negocios Quienes administren más de tres propiedades deberán establecer una sucursal y pagar fin del negocio (actualmente 600€ al año). Esto afectará principalmente a los apartamentos y puede imponerse para cada edificio que administre.
6. Tarifa de residente temporal
Respecto a la tasa de residente temporal, la circular aclara que esta tasa incluido en el valor imponible En lo que respecta a la imposición del IVA, sin embargo, sigue abierta la cuestión de si los particulares pagan una tasa para no residentes, y la AADE repite su postura de que esto sólo concierne a las empresas.
¿Cuáles son los puntos clave para las reservas directas?
La circular aclaratoria deja claro el marco para las reservas realizadas fuera de las plataformas (reservas directas). La obligación de registrar todos los contratos de arrendamiento de corto plazo, independientemente de su fuente, es el elemento nuevo más importante. Todas las reservas, ya sea a través de las plataformas digitales más populares o a través de su sitio web personal, deben registrarse adecuadamente y declararse al mecanismo fiscal correspondiente.
Esto garantiza que todos los tipos de reservas (plataformas digitales o reservas directas) son tratados de la misma manera, sin diferenciación, y ahora está claro que el proceso de registro se refiere todos los alquileres a corto plazo, independientemente del canal de reserva.
El establecimiento de este proceso de registro unificado fortalece la transparencia en las transacciones y protege los intereses de los propietarios de alojamiento, brindándoles una forma clara de registrar sus ingresos, al tiempo que facilita la implementación de las obligaciones fiscales.
La circular aclaratoria de la AADE trae importantes novedades y aclaraciones para los gestores de alquileres de corta estancia, incorporando nuevas normas en materia de trámites de alta, obligaciones fiscales y deducciones fuera de plataforma. Es imperativo que usted esté completamente informado y siga estos procedimientos para garantizar la legalidad de su negocio y evitar posibles sanciones o problemas con las autoridades fiscales.
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Vídeo (Presentación de la aplicación)
Vídeo sobre cómo registrarse